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房产“限售”的预期效果会如何?

发布时间:2017-05-22 09:47:50  作者:中国社科院金融所博士后 王桂虎  来源:本站原创  浏览次数:
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         近日,长沙、无锡、嘉兴、保定等地连发调控新政,房地产收紧政策再度升级。除了继续收紧限购等方面内容外,三地均采取“限售”措施,保定出让一地块要求“限售”期更是高达10年。数据统计显示,截至目前,已有超过30个城市开启“限售”。以保定为例,5月份保定一宗土地的出让引发了全国的关注。按照竞拍规则,这块土地采取了“限房价竞地价,限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。按照这个规则,竞得土地的竞买人需告知购房人,在取得不动产权证之日起10年内不得买卖;最高土地限价1100万元/亩;最高房屋销售限价13000元/平方米。

 

         那么,房产“限售”这样严厉的调控方式,它的预期效果将会如何呢?

 

         很多人可能会猜想,这样严厉的调控可能导致房价出现大跌,但结果可能恰好相反。因为这样貌似严厉的举措一旦真正执行,甚至普遍化,不是意味着炒房得到了遏制,而是意味着这个市场肯定死掉了。一个市场一旦被冻结交易,这个市场肯定不复存在,还谈什么炒房?盖房子的和买房子的都会被吓跑。

 

         当前房地产市场之所以迅速冷冻,完全是因为“限卖”,“限价”这些非常规的手段所致。但实际上,尽管人们对房地产市场的未来很悲观,但是绝大多数的人认为这种调控不可持续。因为越是严厉的违背规律的调控措施,越不可能长期执行。长期来说,当下的调控措施并没有改变大家对未来市场的预期。房价下降,不是调控起到了效果,而是市场被冻结而已。

   

                            图:一线城市的可售套数与去库存周期

         上图是一线城市的可售套数与去库存周期,从图中可以看到,经过较长时间的去库存之后,当前我国一线城市的去库存周期为26.7周,可以销售的套数也越来越少,实际上是出于供不应求状态。

 

         事实上,严厉的调控方式对市场未来的发展和长期的预期并没有太大的好处。真正能够解决住房问题的应当是住房市场改革,而不是靠行政手段来强制。因此,冻结了交易,不等于管住了炒房。最终,严厉的调控方式带来的效果可能并不尽人意,有可能还会适得其反。

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